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Cómo Realizar Inversiones Inmobiliarias

By Team Online Property Shows, 14.01.2020

Guía para Invertir en el Sector Inmobiliario

Con el precio del dinero en valores negativos y sin productos bancarios o del sector asegurador con rentabilidades interesantes, el sector inmobiliario se convierte en la estrella del panorama inversor.

No es lo mismo contar con doscientos o trescientos euros para invertir que con cientos de miles, pero el mundo del ladrillo ha sabido democratizarse y abrirse a nuevos mercados.

Hasta hace no mucho, apostar por el sector inmobiliario requería de una gran capacidad financiera, sin embargo, ya existen productos que permiten al pequeño ahorrador o inversor obtener rentabilidades muy interesantes.

Hasta la explosión del burbuja inmobiliaria en 2008, invertir en el ladrillo parecía una apuesta segura, ya que los precios de los inmuebles no dejaban de aumentar y el crédito fluía casi sin control.

La recesión posterior a 2008 ha hecho que la cautela sea máxima en cualquier tipo de inversión.

El auge de las Proptech, empresas de Nuevas Tecnologías que centran su actividad en el sector inmobiliario, han fomentado la aparición de numerosas herramientas digitales para invertir, desde unos pocos euros hasta millones.

Crowdfunding Inmobiliario

Especialmente para pequeños inversores, el crowdfunding permite invertir pequeñas cantidades de dinero en grandes proyectos inmobiliarios a cambio de una rentabilidad o plusvalía que en muchos casos están garantizadas.

  • Según la plataforma que se utilice, se puede invertir desde 50€.
  • No hace falta ser un experto en el sector.
  • Es fácil diversificar la inversión en diferentes proyectos, reduciendo el riesgo.
  • Se pueden obtener resultados a corto plazo.
  • Seguridad y transparencia: las plataformas de crowdfunding inmobiliario están sujetas al control y supervisión de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV) [https://www.cnmv.es/]

Existen múltiples plataformas, como Urbanitae o Housers, que se caracterizan por la simplicidad del proceso de inversión y por ser accesibles a inversores de todo tipo.

Comprar un Inmueble para Alquilarlo

Este tipo de inversión es una buena opción para obtener rentabilidad a largo plazo. El mercado del alquiler continúa en alza por la gran demanda de viviendas en alquiler.

Para este tipo de inversión sí hace falta contar con un capital que permita, aunque sea mediante crédito hipotecario, adquirir una vivienda. Este capital mínimo deberá rondar el 20% del valor del inmueble (la hipoteca cubre, como máximo, el 80%) más un 10% para gastos.

A la hora de adquirir un inmueble para alquilarlo hay factores que deben tenerse en cuenta:

  • Hay que conocer detalladamente cuáles son los gastos fijos del inmueble: comunidad, IBI y las tasas por recogidas de basuras.
  • Realizar una estimación realista de los gastos de mantenimiento, que en una vivienda de alquiler son siempre más elevados que en una vivienda propia.
  • Tener prevista la posibilidad de impagos por parte de inquilinos.
  • Es obligatorio incluir en la Declaración de IRPF cualquier ingreso percibido por una vivienda alquilada.

De nuevo de la mano de las Proptech, es posible adquirir viviendas ya alquiladas o participar en plataformas de inversión basadas en el alquiler. Algunas de estas plataformas son Inviertis y Clic For Rent.

Comprar un Inmueble para Reformarlo y Venderlo

Comprar para vender es la forma más rápida de rentabilizar una inversión en el sector inmobiliario, pero también es la más arriesgada.

Al precio de compra hay que sumarle el coste de la reforma y los gastos fijos a los que hay que hacer frente mientras se vende el inmueble. Si para adquirir la vivienda hemos solicitado un préstamo hipotecario, hay que sumar también los gastos financieros.

Para calcular si la rentabilidad es la esperada o no, al precio de venta final habrá que restarle todos los gastos anteriores (precio de compra, reforma, gastos fijos y gastos financieros)

Hay que contar, además, con el riesgo de que la vivienda tarde en venderse al precio que hemos fijado más de lo que teníamos previsto.

Comprar en Proyecto para Vender una vez Terminada la Obra

Con una subida de precios de entre el 5% y el 7% anual en obra nueva, una buena opción para invertir es comprar una vivienda antes de comenzar su construcción, en los primeros estadios de la promoción.

El precio de una vivienda sobre plano suele ser más económico que el que tendría esa vivienda ya construida.

Una vez terminada la obra, entre dos y tres años después del comienzo de su comercialización, entre la revalorización anual de la obra nueva y el aumento de precio por estar la obra finalizada, se puede conseguir una rentabilidad muy interesante.

No hay que confundir esta práctica con el «pase» de la reserva de un inmueble, práctica habitual durante los años de la burbuja inmobiliaria.

Este «pase» consistía en el pago de una reserva en los inicios de la promoción y su cesión a un tercero, con una plusvalía del 10, 20 o hasta el 30% antes de finalizar la obra y, por lo tanto, antes de tener que hacer frente al pago del importe total del inmueble.

La práctica del «pase» está hoy muy vigilada y la mayor parte de las promotoras inmobiliarias incluyen cláusulas específicas para evitar la especulación sobre los derechos de reserva.

Sin embargo, nada impide, en cuanto se escritura la vivienda, ponerla a la venta por un importe bastante superior al precio de compra establecido 2 o 3 años antes, cuando aún no había comenzado su construcción.

Invertir en un Inmueble con Fines Turísticos

En zonas de costa, especialmente mediterránea, los archipiélagos y Madrid y Barcelona, resulta rentable utilizar una vivienda para su alquiler para vacaciones.

Esta forma de turismo existe desde hace mucho tiempo, pero ha sido con la llegada de Airbnb en 2008 cuando más se ha popularizado, gracias a que permite a los propietarios gestionar con facilidad sus propios inmuebles y sus alquileres.

Existe controversia sobre la idoneidad o no de esta práctica, ya que compite directamente con los establecimientos hoteleros. Además, no hay que olvidarse de los gastos fijos del inmueble y que esos ingresos deben incluirse en la Declaración del IRPF.

Con polémica o sin ella, invertir en un inmueble para su alquiler con fines turísticos, especialmente en zonas con afluencia de turistas, es una buena forma de conseguir rentabilidad a medio plazo.

Invertir en un Inmuebles Comerciales

Otra opción habitual a la hora de invertir en el sector inmobiliario es hacerlo en inmuebles comerciales: locales, oficinas o naves.

La explotación comercial de un inmueble genera un rendimiento económico muy interesante. A cambio, la inversión inicial suele ser elevada.

Hay que tener en cuenta que los inmuebles comerciales pueden sufrir largos periodos de tiempo sin ocupación, es decir, sin generar ingresos.

Esta estrategia de inversión no es para principiantes, ya que la gestión y administración de inmuebles comerciales es mucho más compleja que la de las viviendas.

Inversiones Inmobiliarias Pasivas (SOCIMI)

En estos últimos meses se habla mucho de las SOCIMI y de la posibilidad de modificar sus beneficios tributarios. Pero, ¿qué es una SOCIMI?

SOCIMI es el acrónimo de Sociedad Anónima Cotizada de Inversión Inmobiliaria. En España se reguló su existencia y actividad, por primera vez, en 2009 y desde entonces no han hecho más que crecer.

Su actividad principal, por ley, es la de la gestión de patrimonio inmobiliario con fines de alquiler, aunque realizan otras actividades tales como la reforma de inmuebles o incluso la venta de estos después de, al menos, tres años de ser explotados en alquiler.

Las SOCIMI, creadas para fomentar y reactivar el mercado del alquiler de viviendas, tienen importantes beneficios en cuanto a su fiscalidad.

Este tipo de inversiones son de las que menos riesgo conllevan, ya que el mercado del alquiler sigue siendo muy rentable y el riesgo está muy diversificado.

Conclusiones

Con el Euribor en valores negativos, el sector del ladrillo es, en nuestro país, un mercado muy interesante para invertir.

De la mano de las Proptech, existen herramientas que permiten hacer inversiones de cuantías bajas, con la posibilidad de elegir y controlar en todo momento qué está pasando con nuestro dinero.

La mejor recomendación a la hora hacer las primeras inversiones inmobiliarias es contactar con un experto e informarse con el máximo detalle de todos los aspectos que las afectan, algunos de los cuales son:

  • Capital mínimo de inversión.
  • Riesgo de la inversión.
  • Si existe o no garantía de devolución del capital invertido.
  • Plazos de recuperación de la inversión.
  • Rendimiento.
  • Legislación.
  • Fiscalidad.

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